El empresario colombiano Jaime Gilinski está construyendo un megadesarrollo inmobiliario en Panamá, avaluado en US$3.600 millones. Ya se ha ganado US$1.400 millones y el proyecto apenas está comenzando.
Hace 9 años, Jaime Gilinski anunció en Panamá lo que muchos consideraban un verdadero proyecto de “castillos en el aire”. Se trataba de construir en un área de 1.800 hectáreas (casi 16 veces el tamaño del Parque Simón Bolívar de Bogotá, el parque público más grande del país) un desarrollo inmobiliario que incluiría espacios para oficinas y bodegas, además de 22.000 viviendas y muchos centros comerciales, colegios, parques, hospitales y droguerías, entre otros. Era realmente una nueva ciudad justo al pie de la capital del istmo.
Hoy, casi una década después, el proyecto ya tomó forma y empezó a dejar perplejos a propios y extraños. Según la revista Forbes, se trata del más ambicioso plan inmobiliario del planeta.
Las razones de las sorpresas son claras: Panamá Pacífico, como se llama el desarrollo, alberga ya a casi 300 multinacionales y da vivienda a más de 2.600 familias. Pero esta es apenas la cuota inicial. El proyecto ha desarrollado 176 hectáreas, apenas 15% del área por construir, si se tiene en cuenta que del total solo 1.096 hectáreas tendrán construcciones, pues el resto serán zonas verdes.
El negocio ha sido un éxito para el magnate colombiano, si se tiene en cuenta que empezó en 2007 y que el proyecto va hasta 2047: en apenas una cuarta parte del tiempo, el magnate colombiano no solo ya recuperó su inversión, sino que logró convocar a nuevos inversionistas que le dieron músculo financiero para muchas de sus nuevas apuestas. Aunque él dice que no tiene pensado abandonar sus inversiones en banca o industria, es claro que estamos ahora ante un magnate cuyo brazo fuerte está en el terreno del real estate. Es un billonario de la construcción.
La historia
Los vínculos de Gilinski con Panamá son de vieja data. Está casado con Raquel Kardonski, quien pertenece a una tradicional familia panameña representativa en varios negocios. Esto le ha permitido mantener presencia en ese país y, como hombre de negocios, estar alerta frente a nuevas posibilidades de inversión. Inicialmente incursionó en el sector financiero.
Pero como es un hombre con visión, esto hizo que advirtiera que se abría una nueva opción en real estate gracias a un hecho: las fuerzas militares estadounidenses abandonaron la base de Howard en 1999, dejando unas instalaciones, infraestructura para el alojamiento de soldados y un gran terreno baldío.
Fue entonces cuando apareció Gilinski, acompañado de un nuevo amigo, Ian Livingstone, quien se convirtió (junto con su hermano Richard) en uno de los 10 hombres más ricos de Inglaterra desarrollando proyectos inmobiliarios. Entre los dos idearon un plan maestro para construir en esa gran área una nueva ciudad justo al lado de la capital panameña.
Los compañeros de aventura conformaron una exitosa pareja de negocios: los Livingstone, además de capital, pusieron su experticia en el sector de la construcción de vivienda y centros comerciales y empresariales, y Gilinski su músculo financiero y su directorio de contactos en todas partes del mundo.
El primer paso para tratar de sacar adelante el proyecto fue contactar al gobierno panameño, que “le cogió la caña” a Gilinski, pero puso como condición que los socios deberían dar la pelea por el proyecto y por eso abrió una licitación pública internacional para adjudicarlo.
Al proceso se inscribieron 10 consorcios, pero solo dos pasaron la precalificación y llegaron a la ronda final. Gilinski y Livingstone pusieron una oferta insuperable sobre la mesa: US$705 millones en inversiones para desarrollar el proyecto a 40 años. Y en 2007, con la presencia del entonces primer Mandatario de los panameños, Martín Torrijos Espino, se firmó el contrato y empezó oficialmente la etapa de construcción.
El contrato de concesión le permite a Gilinski y sus socios “comprar, arrendar y/o subarrendar bienes requeridos para el desarrollo del área”, explica la Agencia Panamá Pacífico, la entidad pública con la que fue firmado el contrato.
Desde entonces y hasta la fecha han buscado empresas interesadas en operar allí, han mejorado la infraestructura básica de servicios públicos, vendido terrenos para construcción de viviendas e invertido adicionalmente US$80 millones.
Ya en los primeros años dio algo de utilidades, pero todo parece indicar que eso no es ni una milésima parte de lo que se viene. Mientras más avance el proyecto, Gilinski va a tener un flujo de caja creciente que se convertirá en un músculo para nuevos desarrollos.
“Ciento dieciocho millones de pies cuadrados (1.096 hectáreas), vendidos a un promedio de utilidad de US$90, suman más de US$10.000 millones”, señala la revista Forbes en el artículo que le dedicó a Gilinski en su última edición de abril.
Problemas y soluciones
Es obvio que un proyecto de esta magnitud no se puede sacar adelante sin uno que otro problema. Lo que no se esperaba Gilinski era que el desafío que se le iba a poner al frente, apenas un año después de iniciado el proceso, sería de enormes magnitudes: se trataba de la gran crisis financiera mundial de 2008, que prácticamente cerró los flujos de capital, especialmente hacia los proyectos inmobiliarios.
Incluso así, el compromiso que había adquirido lo llevó a sacar dinero de sus propios recursos por la necesidad de continuar con las obras básicas de infraestructura y cumplir con lo pactado.
Pero aún así el riesgo era enorme, si no conseguía un socio que le inyectara más capital a la empresa, empezaría a tener problemas de equity. En esa instancia, el inversionista colombiano puso todas sus cartas sobre la mesa, destacándose una: toda su red de contactos que se extiende no solo en América, Europa, sino también en Oriente Medio. Allí advirtió una gran oportunidad para conseguir un socio inversionista que le inyectara recursos al proyecto. Se trató de Qatari Diar, un fondo de inversiones de Qatar, nación que cuenta con una enorme riqueza petrolera y más en esa época cuando se daba un boom petrolero con precios del crudo por encima de los US$100 por barril.
Forbes relata que el fondo compró la mitad del proyecto por US$1.000 millones. De acuerdo con la revista “la venta hizo inmediatamente a Gilinski multimillonario. Y aunque retuvo solo 25% de la participación en el proyecto, él se mantiene como presidente de la junta y su cuñado (Henry Kardonsky) como el CEO. Junto con Gilinski y Livingstone, dos qataríes ahora se sientan en la junta conformada por cuatro. Gilinski y Livingstone hablan todas las semanas para repasar los detalles del proyecto y los qataríes vuelan para las reuniones de junta dos veces al año”.
Si la mitad del proyecto les costó tanto a los qataríes, eso significa que todo el proyecto vale US$2.000 millones, aunque otros dicen que en los últimos años el valor ya se acerca a los US$3.200 millones. Así, la cuarta parte con la que permanece Gilinski tiene un precio mínimo de US$500 millones y hasta de US$800 millones. Esto es igual o superior a lo que ya se llevó a sus arcas luego del negocio con Qatari Diar. Desde donde se le mire, ha sido la mejor movida de negocios para el magnate colombiano en su vida.
El proyecto es una máquina de oportunidades. Como el contrato ofrece distintas formas de explotación, el inversionista colombiano se hizo a 50 hectáreas dentro del área y la mitad de esa tierra la vendió a su vez a la multinacional cervecera SABMiller, que construirá allí una de sus plantas de producción más grandes en el mundo, que le representa inversiones por US$400 millones. Todos estos anuncios han hecho que el interés por el proyecto aumente en todo el mundo.
El propio Gilinski explicó a Dinero que “del total de hectáreas comprometidas se han desarrollado unas 200 hasta la fecha, lo que corresponde a cerca de 15% del proyecto. En este momento hay en la zona cerca de 270 compañías multinacionales más que todo alquilando espacios. Ocupamos unas 11.000 personas que trabajan en el desarrollo. Básicamente hoy está Dell, 3M, Carterpillar, VF corporation, y se encuentran muchas de las grandes multinacionales que operan en Panamá, que se han ubicado dentro del proyecto, bien sea alquilando oficinas o bodegas. Sin lugar a dudas hemos visto un desarrollo muy importante con todas esas empresas apostando por el proyecto”.
A esto hay que sumarle las viviendas que se están desarrollando. Ya van 2.000 construidas, este año aumentaría ese número en 600 y eso no representa ni siquiera 12% de la meta en materia habitacional, pues el objetivo es construir 22.000 viviendas en toda la zona.
revolución inmobiliaria
El caso Gilinski muestra un cambio estructural en el negocio de proyectos inmobiliarios multipropósito. No en vano es considerado como el más ambicioso de este tipo en el planeta.
La primera lección clara es que para esta clase de proyectos no basta con el músculo financiero. Gilinski mostró una gran perspicacia al invitar a su socio Ian Livingstone, quien aportó la experticia en el mundo de construir bodegas, edificios empresariales, casas y centros comerciales.
En este negocio “idear” las cosas es fundamental. Y eso es un asunto de expertos. Por eso, haber convencido a Livingstone de que participara en Panamá Pacífico, que hasta hace nueve años era apenas un enorme terreno baldío y “soñar” con que allí se podría construir algo fue el paso inicial hacia el éxito.
Livingstone vive en el mundo inmobiliario. No solo quiere aprovechar la apertura en Cuba para construir un resort de lujo con inversiones por US$500 millones, sino que se está moviendo todo el tiempo en este tipo de proyectos en todo el planeta y comprando hoteles y otros edificios.
Bloomberg reportó en abril pasado que London & Regional, la firma de los Livingstone, está en conversaciones para hacerse a 47 hoteles en el Reino Unido pertenecientes a la firma Lone Star Funds y que han sido avaluados en US$800 millones. Así que no podía haber mejor socio si se trataba de un desarrollo urbanizador.
El otro gran logro que Panamá le está mostrando al mundo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios es que se puede hacer este tipo de apuestas a gran escala y de manera integral, lo que representa ahora un gran polo de crecimiento para ese país. La clave es la concepción “total” de las iniciativas. Mientras que tradicionalmente los desarrollos urbanísticos avanzan por separado (por un lado viviendas, por otro lado industria y comercio y por otro servicios), Panamá apostó por avanzar en todos los frentes a la vez y en una misma zona.
En Colombia hay pocos casos de este tipo. Lo más cercano es el proyecto La Felicidad, en Bogotá, y Serena del Mar, en Cartagena. Sin embargo, estos desarrollos no incluyen soluciones empresariales e industriales, que es lo que más ha llamado la atención de Panamá Pacífico, que prácticamente les está ofreciendo lugar a las empresas, y sitios dónde vivir a sus trabajadores: esa zona es vista por las grandes multinacionales como un lugar donde se pueden hacer economías de escala, al quedar prácticamente integrados a una zona con puerto y canal interoceánico propio. Así, todo resulta muy interesante para compañías que ven el mundo como un único mercado.
Desarrollar infraestructura empresarial, conjuntamente con infraestructura de vivienda y servicios permite no solo impulsar la valorización de los terrenos y proyectos, sino eliminar el caos en el desarrollo inmobiliario, como ocurre hoy en muchas ciudades de Latinoamérica y ofrecer oportunidades de aumentar la productividad para las firmas.
Finalmente, hay dos aspectos claves: primero, el papel del Estado en impulsar este tipo de iniciativas con incentivos fiscales agresivos, lo que permite, en segunda instancia, la llegada de importantes capitales para financiar las obras.
Que haya sido capital del Oriente Medio el que llegó a fortalecer a Panamá Pacífico demuestra que ya no hay fronteras para que el dinero vuele entre países ubicados en los extremos del mundo.
En general, el caso de Gilinski en Panamá demuestra que los planes ambiciosos, bien diseñados y con apuestas de largo plazo pueden ser fuente de éxitos comerciales y de desarrollo para los países.
No paran los proyectos
A pesar de la magnitud de Panamá Pacífico, Gilinski continúa moviéndose. Además de mantener 5% del capital de Sabadell y haber adquirido los hoteles Charleston y Santa Clara en Colombia, sigue haciendo apuestas, pues en este momento tiene mucho músculo financiero para apostar.
El último envión fue por el hotel Villa Magna en España, una compañía avaluada en más de US$200 millones. Sin embargo, en esta ocasión fue derrotado por la firma turca Dogus Holding.
Esto, sin embargo, pone en evidencia que Gilinski sigue en el campo de juego, dando la pelea por las buenas opciones que aparezcan en cualquier parte del mundo.
“Estamos siempre mirando oportunidades en diferentes partes”, aseguró el inversionista a Dinero. Con lo que ya le ha dejado el desarrollo de Panamá y con todo lo que le va a dejar, es claro que el magnate colombiano va a seguir dando de qué hablar en el mundo de los negocios en los próximos años. En materia de inversión, para Gilinski aún queda mucha tierra por conquistar.
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